Você sabe quanto custa não ter um plano de manutenção?

Um estudo realizado em Florianópolis comparou dois condomínios residenciais de alto padrão com características semelhantes. Um deles seguia um plano estruturado de manutenção preventiva baseado na NBR 5674. O outro realizava a maior parte das intervenções apenas quando surgiam problemas.

O resultado foi impressionante: enquanto o condomínio que seguia um plano preventivo manteve estabilidade nos custos de manutenção, o condomínio que operava de forma corretiva registrou picos superiores a 2000% no crescimento das despesas relacionadas à manutenção predial.

Apesar disso, ainda é comum encontrar condomínios que dependem de planilhas dispersas, controles manuais e da memória dos responsáveis para garantir que atividades críticas sejam executadas.

Neste guia você vai entender:

• O que é um plano de manutenção predial;
• O que determina a NBR 5674;
• Como criar um plano eficiente;
• Quais atividades devem ser controladas;
• Como evitar custos corretivos desnecessários;
• Como a tecnologia pode transformar a gestão da manutenção.

Além disso, você poderá baixar gratuitamente um modelo de plano de manutenção predial para aplicar no seu condomínio.

O que é um plano de manutenção predial?

O plano de manutenção predial é um conjunto organizado de atividades, inspeções, verificações, testes e serviços programados para garantir o funcionamento adequado dos sistemas e equipamentos de uma edificação.

Seu principal objetivo é preservar o patrimônio, aumentar a vida útil dos ativos e evitar falhas que gerem custos emergenciais.

Na prática, um plano de manutenção responde a cinco perguntas fundamentais:

• O que deve ser mantido?
• Quando a manutenção deve ocorrer?
• Quem é responsável pela execução?
• Como a atividade será registrada?
• Como o resultado será acompanhado?

Sem essas respostas, a manutenção passa a ser reativa e imprevisível.

O que diz a NBR 5674 sobre manutenção predial?

A ABNT NBR 5674 é a principal norma brasileira relacionada à gestão da manutenção de edificações.

Ela estabelece que toda edificação deve possuir processos estruturados para preservar suas condições de uso, segurança e desempenho ao longo da vida útil.

Segundo a norma, a manutenção não deve ser encarada apenas como um reparo eventual, mas como uma atividade permanente de gestão.

Isso significa que síndicos, administradoras e gestores prediais precisam garantir:

• Planejamento das atividades;
• Controle das execuções;
• Registro das manutenções realizadas;
• Histórico documental;
• Monitoramento contínuo das condições da edificação.

Na prática, um condomínio que não possui controle das atividades preventivas está assumindo riscos financeiros e operacionais desnecessários.

Por que um plano de manutenção é tão importante?

Muitos gestores enxergam a manutenção preventiva apenas como um custo.

Na realidade, ela é uma das formas mais eficientes de proteger o orçamento do condomínio.

Os benefícios incluem:

Redução de gastos corretivos

Equipamentos monitorados regularmente apresentam menos falhas graves e exigem menos intervenções emergenciais.

Maior previsibilidade financeira

Com atividades programadas, o condomínio consegue prever investimentos e evitar despesas inesperadas.

Maior vida útil dos ativos

Bombas, elevadores, sistemas elétricos, geradores e demais equipamentos permanecem operando por mais tempo quando recebem manutenção adequada.

Segurança para moradores e usuários

Diversos sistemas presentes em uma edificação possuem impacto direto na segurança das pessoas.

Valorização patrimonial

Edificações bem conservadas mantêm melhor aparência, desempenho e valor de mercado.

O impacto financeiro de não ter um plano de manutenção

A discussão sobre manutenção preventiva normalmente termina quando os números aparecem.

Em um estudo realizado em Florianópolis, foram comparados dois condomínios residenciais de alto padrão.

O primeiro seguia um plano de manutenção preventiva baseado na NBR 5674 e em recomendações de fabricantes.

O segundo não possuía um plano formal e realizava a maioria das intervenções apenas após a identificação de falhas.
Os resultados demonstraram diferenças significativas.

Enquanto o condomínio preventivo apresentou custos estáveis e previsíveis, o condomínio corretivo registrou oscilações expressivas ao longo do tempo, incluindo picos que chegaram a superar 2000% de crescimento dos gastos com manutenção.

O estudo também concluiu que o modelo preventivo facilita o planejamento financeiro, reduz surpresas orçamentárias e contribui para a preservação do patrimônio.

A conclusão é simples:

O custo de não fazer manutenção preventiva costuma ser muito maior do que o custo de realizá-la.

O que aprendemos acompanhando mais de 400 condomínios

Ao longo dos últimos anos, a equipe da Pipelore participou da estruturação e digitalização da operação de mais de 400 condomínios em diferentes estados do Brasil.

Durante esse processo, observamos um padrão recorrente.

Os maiores problemas não costumam estar relacionados à falta de fornecedores ou à ausência de orçamento.

Eles normalmente surgem quando o condomínio perde controle sobre:

• Cronogramas;
• Evidências de execução;
• Contratos;
• Ordens de serviço;
• Laudos obrigatórios;
• Histórico de manutenção.

Nesse cenário, a operação passa a depender da memória das pessoas.

Quando isso acontece, atividades importantes deixam de ser executadas, documentos desaparecem e problemas começam a se acumular.

Um plano de manutenção bem estruturado elimina justamente esse risco.

Como montar um plano de manutenção predial em 7 etapas

1. Faça o inventário dos ativos

Liste todos os sistemas e equipamentos existentes.

Exemplos:

• Elevadores;
• Bombas;
• Geradores;
• Portões automáticos;
• Sistemas de incêndio;
• Quadros elétricos;
• Reservatórios;
• Sistemas hidráulicos;
• Sistemas de climatização.

Sem inventário não existe gestão.

2. Classifique a criticidade

Nem todos os ativos possuem o mesmo impacto operacional.

Pergunte:

• O que acontece se esse equipamento parar?
• Existe risco à segurança?
• Existe impacto financeiro relevante?

Os ativos mais críticos devem receber maior atenção.

3. Defina as periodicidades

Cada equipamento possui necessidades específicas.

As periodicidades podem ser:

• Semanais;
• Mensais;
• Trimestrais;
• Semestrais;
• Anuais.

As recomendações dos fabricantes devem ser consideradas juntamente com as exigências normativas.

4. Crie um cronograma anual

Organize todas as atividades ao longo do ano.

O objetivo é evitar concentração excessiva de demandas em determinados períodos.

Um cronograma equilibrado facilita o acompanhamento e reduz esquecimentos.

5. Defina responsáveis

Cada atividade deve possuir um responsável claramente definido.

Pode ser:

• Zelador;
• Equipe própria;
• Empresa terceirizada;
• Administradora;
• Síndico.

A ausência de responsabilidade definida é uma das principais causas de falhas operacionais.

6. Registre todas as execuções

Toda manutenção deve gerar evidências.

Exemplos:

• Fotos;
• Relatórios;
• Certificados;
• Ordens de serviço;
• Laudos técnicos.

O histórico documental é fundamental para auditorias, seguros e tomada de decisão.

7. Monitore indicadores

A manutenção precisa ser gerenciada através de dados.

Alguns indicadores importantes:

• Atividades executadas;
• Atividades atrasadas;
• Custos preventivos;
• Custos corretivos;
• Tempo médio de atendimento;
• Índice de conformidade do plano.

Quais atividades normalmente fazem parte de um plano de manutenção?

Embora cada condomínio tenha características específicas, alguns sistemas aparecem em praticamente todos os empreendimentos.

Entre eles:

• Elevadores;
• Bombas de recalque;
• Geradores;
• SPDA;
• Portões automáticos;
• Iluminação de emergência;
• Sistema de incêndio;
• Reservatórios;
• Quadros elétricos;
• Fachadas;
• Coberturas;
• Áreas comuns;
• Sistemas hidráulicos.

Todos devem possuir periodicidades e registros adequados.

Baixe gratuitamente um modelo de plano de manutenção predial

Para ajudar síndicos, administradoras e gestores prediais a estruturar seus processos, a Pipelore disponibilizou gratuitamente um modelo de plano de manutenção baseado nas melhores práticas do mercado.

O material inclui:

• Inventário de ativos;
• Cronograma anual;
• Controle de fornecedores;
• Histórico de manutenção;
• Indicadores de acompanhamento;
• Estrutura compatível com a NBR 5674.

Baixe gratuitamente o modelo de Plano de Manutenção

Utilize o mesmo modelo utilizado em projetos de digitalização operacional para organizar atividades, periodicidades e responsáveis.

Como a tecnologia simplifica a gestão da manutenção

Planilhas podem funcionar quando existem poucas atividades.

Mas à medida que o condomínio cresce, o volume de informações aumenta rapidamente.

Cronogramas, fornecedores, laudos, contratos, inspeções e evidências passam a exigir uma gestão centralizada.

Por isso, cada vez mais condomínios estão migrando para plataformas especializadas em gestão da operação predial.

Com uma solução adequada é possível:

• Automatizar cronogramas;
• Criar ordens de serviço;
• Controlar fornecedores;
• Registrar evidências em campo;
• Monitorar indicadores;
• Manter histórico completo das atividades.

O resultado é mais controle, menos riscos e maior previsibilidade financeira.

Conclusão

Um plano de manutenção predial não é apenas uma obrigação operacional.

Ele é uma ferramenta estratégica para proteger o patrimônio, reduzir custos, aumentar a segurança e garantir conformidade com as melhores práticas do mercado.

Os números demonstram isso.

Enquanto condomínios que trabalham apenas de forma corretiva convivem com gastos imprevisíveis e emergências constantes, aqueles que investem em planejamento conseguem construir operações mais eficientes e financeiramente sustentáveis.

Se você deseja estruturar ou modernizar a gestão da manutenção do seu condomínio, o primeiro passo é simples: criar um plano de manutenção consistente, documentado e acompanhado continuamente.