NBR 17170: Como a norma de garantias está mudando a realidade dos condomínios

A NBR 17170 trouxe um marco importante para a gestão condominial no Brasil: ela estabelece diretrizes para as garantias das edificações, incluindo prazos e responsabilidades, e reforça a necessidade de manutenções preventivas programadas para que essas garantias não sejam perdidas.

Na prática, isso significa que desde a entrega do condomínio, já existe a obrigação de prever e executar manutenções específicas. Essas intervenções, quando feitas dentro dos prazos e conforme o manual do proprietário e do síndico, asseguram que problemas construtivos identificados no período de garantia sejam reparados sem custo adicional para o condomínio.

O impacto na constituição de um condomínio

Historicamente, muitos condomínios só começavam a se preocupar com manutenções prediais obrigatórias após os primeiros anos de ocupação e, na maioria das vezes, apenas quando surgia um problema.
A NBR 17170 muda esse cenário. Agora, o planejamento das manutenções atreladas à garantia deve fazer parte do fluxo de caixa desde o primeiro mês. Isso exige que a administradora e o síndico incluam essas previsões no orçamento inicial, impactando diretamente o valor da taxa condominial. O que pode gerar resistências entre condôminos, mas que evitam rateios, no segundo e terceiro ano da edificação.

Essa adequação ainda está em andamento em muitas administradoras, que precisam ajustar suas práticas para provisionar valores destinados a manutenções mesmo no início da vida do condomínio.

Taxa condominial maior no início, menos dores de cabeça depois

É verdade: incluir manutenções preventivas desde o primeiro ano pode aumentar a taxa condominial inicial.
Mas esse planejamento evita um cenário comum rateios inesperados a partir do segundo ou terceiro ano, quando problemas já poderiam ter sido prevenidos ou cobertos por garantia.

Ao prever esses custos antecipadamente:

1) O fluxo de caixa fica mais estável;
2) O fundo de reserva se constitui de forma saudável;
3) E o síndico ganha tranquilidade, pois no primeiro ano a arrecadação ainda é limitada e dificilmente permitiria realizar todas as manutenções obrigatórias sem comprometer o orçamento.

A maneira mais segura de preservar a vida útil da edificação

Cumprir o cronograma de manutenções exigido pela NBR 17170 não é apenas uma obrigação técnica: é o caminho mais seguro para preservar a vida útil da edificação, evitar a perda de garantias e manter o patrimônio dos condôminos protegido.

Essa visão está diretamente ligada ao conceito discutido no artigo da Agada Digital “O dilema entre o custo e o investimento”. Quando o condomínio enxerga a manutenção preventiva como um investimento e não como um gasto, o dilema desaparece.
Com uma boa gestão nos primeiros anos, o condomínio constrói uma base sólida que evita surpresas financeiras e assegura o cumprimento das garantias. Evitando atritos e a judicialização em sistemas prediais que são prejudicados, pois não podem ser manutenidos enquanto não são resolvidos os problemas na justiça.

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Para ajudar síndicos, administradoras e gestores prediais a estruturar seus processos, a Pipelore disponibilizou gratuitamente um modelo de plano de manutenção baseado nas melhores práticas do mercado.

O material inclui:

• Inventário de ativos;
• Cronograma anual;
• Controle de fornecedores;
• Histórico de manutenção;
• Indicadores de acompanhamento;
• Estrutura compatível com a NBR 5674.

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